買房對老百姓來說是大事，可簽合同時才發(fā)現(xiàn)新買的房子土地使用年限比國家規(guī)定的70年少了10年。
近日，市民向本報反映購買商品房土地使用年限的問題。有市民告訴記者，自己買的是新房，但土地使用年限比70年少了將近十年，這十年哪兒去了？還有市民稱自己買的是住宅樓，但不知為何土地使用年限還不到50年，按照國家規(guī)定居住用地期限是70年，但從開發(fā)商拿地的時間算起，滿打滿算也不夠70年啊，這其中的年限差額哪兒去了？
市民劉先生講述了自己的遭遇，2013年2月我看中了潤城高新花苑的一套房，當(dāng)時3月交認(rèn)購款時他們說五證正在辦理中，因此沒看五證，我住在附近，知道這是用建行的家屬院地蓋得，而且建行人都在這里團購，并且知道開發(fā)商還是很厲害的，不僅在華縣開發(fā)了很多房產(chǎn)，這次進軍渭南還開發(fā)了公園印象，沖著這份信任我隨后又分批交了首付，11月底，售樓部通知簽合同，我在12月初簽合同時才發(fā)現(xiàn)合同上寫的土地使用年限自2013年7月15日至2075年8月10日，而交房時間在2015年6月底，這樣就算一交房就開始住也只能住60年。當(dāng)時和售樓部人交涉，他們說也是剛知道的，而且渭化團購的人也找到開發(fā)商鬧過，最終協(xié)調(diào)承諾免三年物業(yè)費，但物業(yè)只是免管理費，像電梯費什么的都不包括在內(nèi)。我當(dāng)時很不想簽合同，他們說要么退款。辛辛苦苦攢的錢買房，70年產(chǎn)權(quán)10年就被開發(fā)商抹殺了。
誰“偷”走了年限？
根據(jù)國務(wù)院1990年頒布的第55號令《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓最高年限按不同用途確定，其中住宅用地70年、綜合用地50年、商業(yè)用地40年。而土地使用年限是從政府出讓土地的時間起算的。
據(jù)了解，從我市目前的情況來看，土地剩余年限不足70年主要有兩種情況：房地產(chǎn)開發(fā)時間周期較長是造成“縮水”的一個主要原因，房地產(chǎn)開發(fā)商對此有同感。他們認(rèn)為，從開發(fā)商取得用地到樓盤正式銷售，需辦理規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)工程報建等相關(guān)手續(xù)，然后才開展建設(shè)施工，一般需要兩到三年的時間，有的甚至?xí)仙先哪?。遇到?jīng)濟不景氣，或者開發(fā)商資金不到位、相關(guān)證件未辦齊等因素，開發(fā)周期可能延遲得更久。還有的房地產(chǎn)項目是分多期進行開發(fā)的，等到開發(fā)第三期、第四期時，相應(yīng)的土地使用年限肯定會縮水較多。二是拿地時間不同。由于開發(fā)商取得土地的方式除了通過政府取得一級市場土地，也可通過二級市場轉(zhuǎn)讓的方式取得用地，這些土地，雖然是新蓋的房子，可是由于土地取得的時間較早，因此導(dǎo)致土地剩余的使用年限時間也不一樣，劉先生購買的房子屬于土地出讓。
還有的市民認(rèn)為，其中不乏一些房地產(chǎn)開發(fā)商在取得土地后，為賺取最大的利潤，故意不及時開發(fā)，等待升值后再進行開發(fā)，而等到可以銷售時，土地使用年限已經(jīng)過了很長時間。
專家建議
陜西泰普律師事務(wù)所王華興律師說：“很多業(yè)主在與開發(fā)商簽訂購房合同時，只注重所購房屋的地段、價款、面積、結(jié)構(gòu)、樓層等，對開發(fā)商的資質(zhì)、所取得的法律文件（許可證）重視不夠，尤其對于土地使用許可證的審批時間也就是土地的剩余使用年限不夠重視。而土地年限縮水確實會對購房者利益產(chǎn)生影響或損失，我國法律雖然規(guī)定土地的最高使用年限，但是對于土地使用年限到期問題，目前并沒有明確規(guī)定，雖然住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿可以自動續(xù)期，對于續(xù)期是否需要繳費及按何種標(biāo)準(zhǔn)收費，尚無相應(yīng)的辦法和具體規(guī)定。”
購房者在購房時應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商出示《土地使用證》、《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓審批單》以及《土地出讓合同》中的約定條款，對土地的性質(zhì)、類別、年限以及開工、竣工日期心中有數(shù)。此外，購房者與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》時，應(yīng)對土地年限縮水違約事由出現(xiàn)時違約方（開發(fā)商）應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任進行明確，如合同對此進行了明確約定，房屋土地確實存在縮水的違約情況，購房者可以此為依據(jù)向開發(fā)商主張違約責(zé)任。
律師表示，由于我國現(xiàn)行的法律制度規(guī)定了，先取得土地許可后才能開展后期的工作，而取得土地許可證之時也就開始計算土地的使用期限了，所以，所有的商品房從建成使用之日計算都不足70年（住宅用地），造成的原因如前所述，因此，為了減少損失，業(yè)主在購房時一定要重視土地使用許可證的審批時間。由于，目前市場上的房價還沒有與土地使用年限掛鉤（因數(shù)很多），所以業(yè)主要慎重考慮，有自我保護意識。
還有業(yè)內(nèi)人士建議，樓盤銷售時，必須在明顯位置提醒購買人房屋及所在土地使用年限，并規(guī)定使用年限少一年，就應(yīng)當(dāng)減去一年的土地出讓金。這樣，既保證了購房者的利益，在客觀上又會減少開發(fā)商鉆空子的現(xiàn)象。
2013年1月，臨渭區(qū)消費者劉女士，以每平方米3500元價格，首付15.3萬元在渭南城區(qū)某房地產(chǎn)公司購買了一套商品房。2014年2月份，簽訂正式購房合同時，劉女士看到合同上載明房屋產(chǎn)權(quán)50年，于是拒絕簽訂合同。據(jù)劉女士講，當(dāng)初置業(yè)顧問明確告訴她房屋產(chǎn)權(quán)是70年。為此劉女士多次找到房地產(chǎn)開發(fā)公司要求退還首付及利息，但房地產(chǎn)公司以種種借故拖延不予解決。3月14日劉女士將情況反映到渭南媒體，最終該案件由渭南市臨渭工商分局承辦。
接到投訴后，工商局執(zhí)法人員迅速與劉女士取得了聯(lián)系，劉女士提供了認(rèn)購協(xié)議、收款票據(jù)及相關(guān)的證據(jù)并遞交了投訴書。去年3月20日，臨渭工商分局組織雙方進行第一次調(diào)解。房地產(chǎn)公司銷售主管人員堅稱，公司宣傳的就是房屋產(chǎn)權(quán)50年，未曾宣傳過70年。而劉女士稱：公司的置業(yè)顧問告知是70年，有錄音為證。要求房地產(chǎn)公司除退回首付房款，并按照商業(yè)銀行貸款利息賠償14個月的利息。房地產(chǎn)公司只同意退回首付款，利息的事情公司沒有先例，雙方一時陷入僵局。3月24日工作人員再次組織雙方進行第二次調(diào)解。要求房地產(chǎn)公司認(rèn)真學(xué)習(xí)《消法》，切實承擔(dān)經(jīng)營者義務(wù)，依法維護消費者利益。同時經(jīng)過雙方換位思考，交換意見，最終達成協(xié)議：1、房地產(chǎn)公司退回消費者15.3萬元首付款；2、房地產(chǎn)公司按照同期商業(yè)銀行存款利息賠償，共計5775元；3、首付款及利息3月28日前到賬。
【案例評析】房地產(chǎn)糾紛是現(xiàn)今投訴率較高的案件之一，本案成功的運用了《消費者權(quán)益保護法》第五十三條“經(jīng)營者以預(yù)收款方式提供商品或者服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照約定提供。未按照約定提供的，應(yīng)當(dāng)按照消費者的要求履行約定或者退回預(yù)付款；并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)預(yù)付款的利息、消費者必須支付的合理費用”的相關(guān)規(guī)定，維護消費者的合法權(quán)益。（記者 劉娜）
（責(zé)任編輯 張玲玲）
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