2003年國土部下文強調(diào)，“停止別墅類用地的土地供應(yīng)”，十余年間，國家多次發(fā)文強調(diào)禁止向別墅供地，此項規(guī)定的出臺源于這樣一個現(xiàn)實：我國耕地面積逐年減少，別墅用地量大，因此必須嚴格控制，以確保守住全國耕地面積不少于18億畝的紅線。然而“禁墅令”下催生出大量的“類別墅”。
“禁墅令”下的藍田樣本
陜西藍田縣是農(nóng)業(yè)縣。2008年，即國家首發(fā)“禁墅令”第五年，一個規(guī)模浩大的地產(chǎn)項目“白鹿溪谷”著手準備，地點位于藍田縣藍關(guān)鎮(zhèn)榆林村、文劉坡村。2012年該項目開始規(guī)劃修建，目前已初具格局。宣傳資料介紹，白鹿溪谷位于西安白鹿原生態(tài)旅游觀光帶，占地面積343畝，建筑面積30萬平方米，涵電梯洋房，聯(lián)排，老年公寓多種產(chǎn)品類型。
“白鹿溪谷，一個有山、有水、有塬、有溫泉的世外桃源……”如宣傳資料所講，“曾經(jīng)這里是一片水稻地，水肥地美?！庇芰执宕迕裾f。據(jù)了解，藍關(guān)鎮(zhèn)榆林村現(xiàn)有村民1600余人，10年前，人均耕地尚有1畝左右，僅僅過去10年，人均耕地迅速下降到不足半畝。
公開資料表明，白鹿溪谷由陜西秦達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，該公司隸屬于陜西能源集團，屬于陜西省國有企業(yè)。該地產(chǎn)項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，距離省會西安市不足30千米，背靠秦嶺，與輞浴河（灞河支流）相鄰。從現(xiàn)有已建成的房屋看與別墅建筑風(fēng)格極為相似：三層樓房、獨門獨戶、帶小花園、每三戶為一聯(lián)排。在位于藍田縣的白鹿溪谷營銷中心記者了解到，該項目除了低層住宅外，還規(guī)劃修建有6層的電梯洋房，老年公寓，及溫泉會所，后續(xù)還將把臨近的輞浴河打造成濕地公園。銷售人員告訴記者，此處銷售的低層住宅即是別墅。
養(yǎng)老地產(chǎn)VS別墅群
對于上述銷售人員的表述，陜西秦達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理王紅兵極力否認，“從來沒有宣稱過這是別墅，個別銷售人員不能代表整個項目，我們做的是養(yǎng)老地產(chǎn)?！比欢涔俜骄W(wǎng)站上“戶型展示”欄介紹其戶型有“別墅B2曼香雅墅、別墅C1香庭淺秋等”。在藍田縣的營銷中心，記者看到該項目的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》項目用地為“住宅”。據(jù)了解，在建筑規(guī)范文本里，并無“別墅”的稱法，規(guī)劃即一類用地二類用地，一類用地為高檔住宅區(qū)，三層及三層一下的低層建筑。因無“別墅”稱法，在審批中容易出現(xiàn)漏洞。同時，多個消息源證實“白鹿溪谷”項目相應(yīng)手續(xù)都已具備。
早在2003年2月，國土資源部曾出臺通知，要求清理各類園區(qū)用地、加強土地供應(yīng)調(diào)控，并首次提出“停止別墅類用地的土地供應(yīng)”。2006年12月份，國土資源部、國家發(fā)改委把別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目列入《禁止項目目錄》。2010年，國土資源部出臺通知，再次提出“要嚴格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴禁向別墅供地”。2012年6月18日，國土資源部和國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于實施《限制用地項目目錄（2012年本）》和《禁止用地項目目錄（2012年本）》的通知，新的限制、禁止用地項目目錄增加了住宅項目容積率不得低于1.0（含1.0）的限定。容積率1.0成為判斷是否為別墅的一個指標。
陜西秦達房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理王紅兵稱，“我們是國有企業(yè)，怎么能違反國家規(guī)定呢？專家建議的養(yǎng)老地產(chǎn)的容積率不能超過0.8，咱們的項目早就超過了0.8?！辈⒈硎?，“白鹿溪谷”就是一個養(yǎng)老地產(chǎn)。據(jù)了解，該項目的資料宣稱其容積率為1.08。事實上，要做到一個項目整體容積率大于1并不復(fù)雜，開發(fā)商通常的手法是“高低搭配”，同一個項目中既有高層又有別墅，于是整體的容積率很輕松就超過了1.0。
“禁墅令”十余年，別墅屢禁不止
至于上述“白鹿溪谷”項目是養(yǎng)老地產(chǎn)還是別墅項目，尚有待相關(guān)部門的核定。但類似的情況在藍田縣絕非孤例。
2006年，藍田縣國土資源局在借修建辦公樓時，修建11棟“獨體”住宅樓，“獨體”住宅樓分別分配給縣國土局領(lǐng)導(dǎo)班子、個別享受科級待遇的中層干部以及個別縣級領(lǐng)導(dǎo)和一名縣級領(lǐng)導(dǎo)的親戚。這些“獨體”住宅樓即是別墅。后經(jīng)有關(guān)部門調(diào)查核實，這些“獨體”小樓并未取得相關(guān)手續(xù)，11名相關(guān)人員因嚴重違法違紀被處理，其中包括3名縣級領(lǐng)導(dǎo)干部。近日，當?shù)孛襟w曝出，藍田縣秦嶺北麓，五棟疑似別墅的建筑物對外出售，這些建筑物并無土地、規(guī)劃、建設(shè)等手續(xù)。地處陜西中部的秦嶺山脈，因其良好的生態(tài)體系，被譽為“中國綠肺”，近些年也被曝出有大量的別墅存在。
隨著有關(guān)“禁墅令”政策規(guī)定的不斷出臺，更多的建筑項目游走在別墅與非別墅的邊緣。但一個不爭的事實是，大量的良田耕地被占用。對于像榆林村的村民來說，世代依靠的土地也將會成為稀缺資源。
“禁墅令”十余年，別墅屢禁不止，大量“類別墅”悄然存在，占用大量耕地良田，新形勢下，確保全國耕地不少于18億畝的紅線，該如何堅守？（記者 劉斌利）
（責(zé)任編輯 張玲玲）
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