原標(biāo)題：允許宅基地轉(zhuǎn)讓激發(fā)城里人遐想空間
國土資源部、國家發(fā)展改革委、公安部、人力資源社會保障部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部近日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建設(shè)城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤機(jī)制的實施意見》（簡稱《意見》），允許進(jìn)城落戶人員在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地。
如果這項政策在全國范圍內(nèi)普遍推行，并且進(jìn)城落戶的農(nóng)民愿意有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地，那么未來20年，中國城市（鎮(zhèn)）的人口結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)與生活服務(wù)業(yè)態(tài)、階層形態(tài)、風(fēng)俗文化都將發(fā)生深刻的變化，無論對進(jìn)城落戶人員還是原戶籍居民，都將產(chǎn)生廣泛的影響。城市居民切莫以為這事只與“三農(nóng)”有關(guān)，與城里人無關(guān)。
《意見》涉及五個方面內(nèi)容，包括差別化用地標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃統(tǒng)籌管控、改進(jìn)用地計劃安排、優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、提高農(nóng)村土地利用效率。關(guān)于城市化率，國內(nèi)長期存在兩套數(shù)據(jù)，若以城市實有人口計，中國城市化率已經(jīng)超過50%，若按城市戶籍人口計，城市化率仍然不足40%，且該數(shù)據(jù)似乎永遠(yuǎn)都“長”不上去。
如此尷尬事起兩大突出困境。一個是，進(jìn)城務(wù)工且飯碗已基本穩(wěn)定的進(jìn)城農(nóng)民尤其是青年農(nóng)民，有意愿在城鎮(zhèn)買房定居，但其中大多數(shù)卻缺乏在城里按揭買房的首付款。因為僅憑打工收入，在支付掉各項日常開銷后，他們中大多數(shù)人的收入所剩余無幾。如果他們把戶籍遷入城市的同時，允許他們有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地，那么他們就有了一大筆“宅基地變現(xiàn)款”，在用于支付購房首付外，剩余部分還可把新家安排妥帖，憑自己勞動踏踏實實做市民。所見，要突破此困境，允許宅基地流轉(zhuǎn)起來就是一根撬杠。
另一個是，多數(shù)進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民想買而買不起房，城市商品房的剛性需求就無從全面釋放，由此引發(fā)經(jīng)濟(jì)增長、就業(yè)、內(nèi)需、稅收等一系列負(fù)向拉動和連鎖反應(yīng)。為了土地財政和稅收，城市政府就可能有意無意刺激、鼓勵房地產(chǎn)投資，致使房價大幅上漲。如此一來，勢必有更多已進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民，以及在城市落戶的大學(xué)畢業(yè)生和創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新人員，更加買不起城里的房子，從而形成典型的惡性循環(huán)。即便單從調(diào)控城市房價的角度，允許進(jìn)城農(nóng)民有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地，也是有效調(diào)控房價漲幅的基礎(chǔ)性治本之道。
允許進(jìn)城落戶人員有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地是個大事件，是農(nóng)村土地政策的又一重大突破。但也要看到，這項將逐步在全國實施的政策又是相對保守的——無論是有償退出還是轉(zhuǎn)讓，接盤者都只能是宅基地所在的村集體經(jīng)濟(jì)組織。在中國農(nóng)村的大部分行政村，并無實打?qū)嵉拇寮壖w經(jīng)濟(jì)組織，所謂讓村級集體經(jīng)濟(jì)組織接盤，就是讓村委會來接盤。那么，在多數(shù)村委會的日常運(yùn)作開銷都得靠鄉(xiāng)里補(bǔ)貼或縣里轉(zhuǎn)移支付的情形下，村委會從哪兒籌措巨量的接盤資金呢？就算接盤資金有地方籌集，假如這些退出來的宅基地不能在更高層級的土地市場流轉(zhuǎn)和交易，試點多年的土地流轉(zhuǎn)改革就仍然不能充分盤活。
就五部委發(fā)布的《意見》，各省將陸續(xù)出臺實施細(xì)則。退出來的宅基地如何流轉(zhuǎn)，當(dāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不便或無力接盤時，是否允許其他社會資本包括城里自然人資本來接盤呢？農(nóng)村宅基地不僅是土地，通常上面還有農(nóng)民的私有住房，既然允許轉(zhuǎn)讓宅基地，那就得允許地和房一起轉(zhuǎn)讓。在農(nóng)民住房已完成確權(quán)登記情勢下，這是否意味著農(nóng)民私有住房交易市場也將開啟？是否意味著城里人可到鄉(xiāng)下購買農(nóng)民的私有住房？
什么叫改革？改革就是做順應(yīng)時勢變化的事，今天做不到的事，明天或許就能夠做到。
（責(zé)任編輯 石逸龍）
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